סיפור על לקוח, מס שבח ועו"ד שטועה

במכירה/רכישת דירה כידוע, הרבה כסף עובר בין הידים (בשנים האחרונות במיוחד). במכירת דירה, אם זו לא הדירה היחידה שלך, תכנון מס הוא חיוני בתהליך מכירת הדירה. חישוב שגוי של המיסים בעסקה יכול לפוצץ עסקה ולהסתבכות משפטית לא נעימה. מה קורה כשלא מתכננים נכון? או מה קורה שעורך הדין שלך טועה בתכנון המס אבל חמור מזה, מה קורה עם הטעית את עורך הדין שלך? הנה דוגמא להטעייה של עו"ד ואחריות של עו"ד בתכנון מס שגוי.

כעו"ד שמלווה רוכשי ומוכרי דירות, עניין המס, מס שבח ו/או מס מכירה הוא הנושא הראשון והחשוב ביותר שאני בודקת, הסיבה נעוצה במובן מאליו – מדובר בהרבה מאוד כסף ללקוח שלי וטעות בחישוב, עלולה להפיל ולפוצץ עסקה. עד לא מזמן תכנון מס היה קריטי בכל תהליך של מכירת דירה. החוק היה מאוד ברור בכל הקשור לפטורים מתשלום מס שבח והדרך שבה מחשבים את המס, אולם היום עם השינויים העדכניים בחוק מס שבח, כל הכללים השתנו ותכנון המס השתנה מהקצה אל הקצה.

ובכל זאת אני חייבת לספר על מקרה שקרה ממש לאחרונה על לקוח, עו"ד ומס שבח.

בת.א. 23615-03-11 פיטלזון נ' לביא, הסיפור הוא על שרגא, אשר ירש דירה מאמו המנוחה, לאחר שבנו הסתלק מהירושה לטובתו, ביקש למכור אותה בפטור ממס שבח.
בתחילה, ניסה שרגא, להשתמש בפטור לדירת מגורים יחידה. לאחר שהעסקה נפלה עקב כשלים ברישום ב'טאבו', הוא פנה לעו"ד על מנת שיסייע לו, בדרך של מחיקת בנו מהצוואה בטאבו. אולם עו"ד סירב לטפל בכך, פנה שרגא לעו"ד אחר והתיקון ברישום בוצע.
כשנתיים לאחר מכן, בשלהי 2012, שרגא החליט לפעול שוב למכירת הדירה. הוא ערך זכרון דברים עם הרוכש אשר התנה את העסקה בפטור ממס שבח. כלומר, העסקה תהיה בתוקף רק אם שרגא יקבל פטור מלא מתשלום מס שבח. שבוע לאחר מכן, פנה שוב לעוה"ד שסירב לבצע עבורו את הסדרת הרישום וביקש ממנו לייעץ לו בנוגע לחבותו במס שבח. עורך הדין הבטיח לשרגא על בסיס הצהרתו של שרגא כי העסקה פטורה ממס שבח והסכם המכר נחתם.

אולם, זמן קצר לאחר ביצוע העסקה, יוסי נדהם לגלות כי הוא חייב במס שבח לאחר שקיבל הודעת חיוב במס שבח בסך של כ- 140 אלף שקל. בהודעה הוסבר, ששרגא אינו יכול לקבל פטור ממס, שכן הדירה לא היתה דירתה היחידה של אמו המורישה. כן, קראת נכון! הפטור הוא של המורישה ולא של שרגא !
ולכן, בעקבות החיוב, יוסי הגיש תביעת רשלנות מקצועית נגד עורך הדין לבית משפט השלום בת"א שבו הוא טען כי מכר את הדירה על סמך עצתו והבטחתו כי לא יחויב במס.

מנגד, עורך דינו של שרגא טען כי יוסי ידע שאינו זכאי לפטור בגין דירת ירושה ובמתכוון הסתיר ממנו את קיומן של יתר הדירות שהיו בבעלות אמו.

לטענת עורך הדין שרגא התובע, בידיעה מוחלטת מילא טופס הצהרה שקרית לשלטונות מס שבח, לפיה מדובר בדירה יחידה, ובכך ניסה לרמות אותו ואת רשויות המס.
בית המשפט הדגיש כי חוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח למי שקיבל דירת ירושה בתנאים מסוימים. החשוב שבהם – כי הדירה הנמכרת היתה דירתו היחידה של המוריש! זאת אומרת שלא היו לו עוד דירות אחרת אין לו פטור.
ולכן על עורך הדין היתה החובה לבדוק היטב את הצוואה.

ומשלא עשה כן בית המשפט קבע כי עוה"ד התרשל בכך שלא בדק את הצוואה. בנוסף, עוה"ד היה חייב לצרף את הצוואה לבקשת הפטור ואם היה עושה זאת הרי שבוודאי היה מבחין כי לא מדובר בדירה היחידה של אמו המנוחה של שרגא.
בסופו של דבר נקבע, כי שרגא הכשיל את עורך הדין הנתבע ולכן העמיד את הפיצוי ליוסי רק על מחצית מסכום החיוב במס השבח.

לסיכום, כאשר מדובר במיסוי מקרקעין ותכנון מס, חשוב מאוד לדעת איך עושים זאת וכדי לעשות זאת עם איש מקצוע מומחה בתחום הנדל"ן.

By | 2017-06-11T14:33:38+00:00 אוקטובר 23rd, 2013|מאמרים, מידע מקצועי, נדל"ן, עורך דין מקרקעין|סגור לתגובות על סיפור על לקוח, מס שבח ועו"ד שטועה