המשכנתא בתהליך קניית דירה

משנתנאתהליך קניית דירה לוקח זמן, לעיתים מדובר בתהליך קצר ולעיתים ארוך ויש בו מס' תחנות שבדרך, אחת מהן היא המשכנתא.

כך שאם אתה עומד לרכוש דירה בקרוב, כנראה שיהיה עליך ליטול הלוואה מהבנק לרכישת הדירה ולמעשה תיטול משכנתא.

משכנתא היא הלוואה. הלוואה כמו כל הלוואה אחרת. ולכן כמו כל הלוואה מקבלים כסף מהבנק תמורת החזרתו עם ריביות בתנאים שונים לתקופות שונות. המשכנתא, קצת שונה שכן יש לה מאפיינים אחרים שאין בהלוואה רגילה.

הלוואת המשכנתא מובטחת בנכס המקרקעין שאתה רוכש. לא ניתן ליטול משכנתא לשם מימון רכב יקר מאוד או לכל מטרה אחרת שהיא אינה רכישת דירה ו/או נכס במקרקעין. וזה בדיוק מה שמבדיל אותה מהלוואות אחרות.

כאשר מגיע אלי רוכש דירה בפעם הראשונה, וטרם תחילת תהליך קניית הדירה, השאלה הראשונה שאני בודקת איתו, היא איך הוא מתכוון לממן את הדירה? והאם הוא קיבל אישור עקרוני מהבנק לנטילת המשכנתא.

המשכנתא מהבנק ניתנת כמובן, אחרי שחתמת על הסכם לרכישת הדירה ולא לפני. ולכן, יש לבקש מהבנק אישור עקרוני לקבלת משכנתא.

מדוע צריך לקבל אישור עקרוני מהבנק?

הבנק מאשר את הלוואת המשכנתא בהתאם לקריטריונים שונים שחלקם מוכתבים לו על פי חוק. נניח שהדירה שאתה מעוניין לרכוש תעלה לך 1,300,000 ₪ ולך יש הון עצמי של 325,000 ₪. הבנק מאשר לך לקבל 75% מערך הדירה. כדאי לדעת שהבנק לא מתחייב לערך הדירה שסיכמת עם המוכר.

הבנק מחוייב לערך האמיתי של הדירה כפי שהיא שווה בשוק החופשי. כלומר, כדי לדעת מה המחיר הנכון של הדירה בשוק החופשי, הבנק נעזר בשמאי מטעמו. ולכן, רק לאחר שחתמת על הסכם מכר וכאשר התחלת את תהליך קבלת המשכנתא שהוא חלק בלתי נפרד מתהליך קניית הדירה, רק אז שולח הבנק שמאי.

מה קורה אם השמאי מעריך את הדירה בפחות כסף?

הבנק אישר לך לקבל 925,000 ₪ אבל השמאי העריך את הדירה בשווי של 1,100,000 ₪, כלומר, הבנק יתן לך 75% משווי הדירה על פי הערכת השמאי, ז.א. 825,000 ₪ . במצב כזה, אתה עלול למצוא את עצמך בבעיה, שכן חתמת על הסכם מכר עם המוכר, ואתה מחוייב בהתאם להסכם. יהיה עליך לגייס 100,000 ₪ נוספים בהלוואת גישור שתעלה לך הרבה מאוד כסף!

מה הפתרון?

כמו בכל תהליך, גם בתהליך קניית דירה יש להעזר באנשי מקצוע. במקרה הזה, כדאי יהיה לשכור את שירותיו של שמאי מטעמך שיעריך את הדירה במדוייק בטרם תתחייב עליה בהסכם מכר וכדאי שזה יהיה שמאי שעובד גם עם הבנק שממנו אתה נוטל את המשכנתא. הבנק לא עובד עם כל שמאי.

זכור כי מבחינת הריבית של המשכנתא, ההלוואה מאוד זולה שכן לבנק יש בטוחה טובה שהיא בעצם הבית שלכם. זוהי בטוחה מאוד זמינה לבנק שכן ברגע שתחדול לשלם ולא משנה מה הסיבה,  הבנק יכול לפעול נגדך.

ולכן, כדאי מאוד לא לחסוך באנשי מקצוע כאשר אתה מבצע את העסקה הכי משמעותית בחייך וקרוב לוודאי גם הכי יקרה!

רוצה לדעת איך קונים דירה במינימום הוצאות ובאופן הבטוח ביותר? התקשר אלי כעת 08-9473980

By | 2017-06-11T13:46:46+00:00 פברואר 5th, 2015|מאמרים, מידע מקצועי, נדל"ן, עורך דין מקרקעין|סגור לתגובות על המשכנתא בתהליך קניית דירה