מה זה היטל השבחה ומי חייב לשלם אותו?

הרבה אנשים מתבלבלים בין היטל השבחה לבין מס שבח. שניהם חיובים, היטלים ומיסים אבל יש הבדל מאוד גדול ביניהם. הדרך הטובה ביותר להבין את ההבדל היא בדוגמא:
שוקי מכר לרוני דירת 4 חדרים ברמת גן. 5 שנים קודם לכם, שוקי, בנה חדר יציאה לגג בשטח של 15 מ"ר לאחר שקיבל היתר בניה מעיריית רמת גן.

כמובן שהיה עליו לשלם היטל השבחה.  אולם כאשר שוקי ביקש לקבל מהעיריה אישור בטאבו לרישום הזכויות ע"ש רוני, העיריה הטילה עליו חיוב נוסף בגין הזכות להרחבת חדר היציאה. מדוע? כי הזכות הזו היתה קיימת כתוצאה מתוכנית (תוכנית בניין עיר – בקיצור תב"ע) שאושרה עוד לפני המכירה. שוקי הודיע לרוני שמאחר ורוני הוא זה שיהנה מההרחבה הרי שעליו לשלם את החיוב בגין היטל ההשבחה. רוני ממש לא מעוניין לשלם ומתעקש שזו חובתו של שוקי. מי חייב לשלם את ההיטל? אז אתחיל מהסוף להתחלה. חובת התשלום בגין היטל ההשבחה חלה על מי שהחזיק בנכס בעת אישור התוכנית ע"י העיריה (להשבחה).

 

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה זהו מס שמטילה הרשות המקומית כתוצאה משינוי תוכנית בניין עיר באיזור שבו נמצא הנכס.

 

מתי יודעים שהיטל זה קיים?

רק בעת מכירת הנכס, שבד"כ נחשב מועד המימוש. כלומר במסגרת מכירת הדירה.

רצוי שעורך הדין שלך יבדוק זאת בטרם חתימה על הסכם המכר.

 

כיצד מחשבים את היטל ההשבחה?

נכון להיום וכל עוד לא שונה חוק התכנון והבניה, המועד הקובע לעניין חובת התשלום הוא יום אישור התכנית המשביחה. נחזור לדוגמא שלנו: היום שבו אושרה התוכנית להרחבת הגג היה חודש  אוגוסט 1999. הועדה המקומית תערוך שומה המעריכה מה היה שווי המקרקעין לפני אוגוסט 1999, ומנגד בכמה עלה ערך המקרקעין בעקבות אישור התוכנית ובמועד המכירה.ההפרש בין שני הערכים הוא ההשבחה.

לדוגמא: אם אותם 15 מ"ר שאושרו השביחו את הנכס ב 100,000 ₪, אז החיוב בגין היטל השבחה יהיה חצי, כלומר תשלום על סך 50,000 ₪! סכום ההשבחה הנערך נכון ליום אישור התכנית יוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה (לפי הנמוך מביניהם) וזאת עד ל"מועד המימוש", שכן אז  מתעוררת אותה חובת תשלום שנקראת היטל השבחה.

 

אז מהו סכום ההיטל?

סכום ההיטל הוא 50% מההשבחה.

 

האם תמיד המוכר ישלם היטל השבחה?

לא תמיד. זו זכות שניתנת להתנאה והצדדים יכולים להסכים ביניהם כי דווקא הקונה ישלם את היטל ההשבחה ואז חובה לסכם זאת בכתב באופן מפורש  בחוזה המכר וקרוב לוודאי שהסכמה זו תבוא לידי ביטוי בתשלום על הנכס.

 

האם ניתן לערער על חבות בהיטל השבחה?

ניתן לערער ורצוי שיהיה לצדך שמאי מקרקעין שיכול לעשות זאת שכן נכון להיום, לאחר תיקון 84 לחוק, הדבר מוסדר בהליך של פניה למוסד השמאים המכריעים וועדות הערר המחוזיות להיטל השבחה.

 

האם יש פטורים?

בהתאם לחוק התכנון והבניה קיימים  מספר פטורים מהיטל השבחה, העיקרי ביניהם הוא פטור במקרה של הרחבת דירה עד לגודל של 140 מ"ר, כאשר בעל המקרקעין או קרובו מתחייבים לגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.

 

ולסיום: שוקי לא ציפה לתשלום חוב כל כך גדול. מדובר בעשרות אלפי ₪ אליהם לא היה מודע בנוסף הוא גם לא ידע שהדירה שמכר יכלה להיות גדולה יותר וכתוצאה מכך שווה הרבה יותר!
לכן, כדי למנוע הפתעות כאלו, תמיד יש לבקר במשרדי הועדה המקומית ולבדוק אם קיים חיוב בהיטל השבחה!

כדי למנוע "הפתעות" נוספות והוצאות לא צפויות ברכישת דירה,  הורד עכשיו את הדו"ח המיוחד שכל רוכש דירה חייב לקרוא!

3 Comments

  1. רותי 26 בדצמבר 2013 at 20:38

    איזה מאמר מעניין! סוף סוף הבנתי מה זה אומר.
    תודה

  2. נטע 24 בספטמבר 2016 at 22:43

    אם אנחנו בונים בית על קרקע בהרחבה קהילתית בקיבוץ, כחברי קיבוץ חדשים (חייבים להתקבל לחברות על מנת לבנות בקיבוץ), האם עלינו לשלם היטל השבחה? האם זה עדיין 50%? להבנתי שווי קרקע ללא בית ולאחרי בניית בית יכול לעלות על מיליון שקלים של הפרש- ולכן האם היטל ההשבחה יכול להיות כחצי מליון שקלים? זה נשמע לא הגיוני. מקווה שלא הבנתי נכון את הדברים…

    • עורכת דין אודליה שוהם 25 בספטמבר 2016 at 9:24

      לא הבנת נכון את הדברים. היטל השבחה זה מס שהמוכר חייב בו (לא תמיד, יש לבדוק) ולא הרוכש.
      במקרה שלך יחולו מיסים אחרים. בהצלחה בבית החדש!

Comments are closed.