מדריך לרכישת דירה 2017-06-08T17:55:40+00:00

מדריך לרכישת דירה

ליווי מקצועי וצמוד מעורכת דין המנוסה בדיני מקרקעין

הדו"ח המיוחד הזה, נועד עבורך, כמי שעומד לרכוש דירה בקרוב, על מנת שעסקת חייך, כלומר רכישת דירתך הראשונה, תעבור בשלום. כתבתי את הדו"ח הזה לאחר שראיתי בעצמי את הטעויות שרוכשי דירות נוהגים לעשות לפני שהם קונים דירה. אולם, כאשר הם מבינים את גודל הטעות שנעשתה, לעיתים זה מאוחר מדי (התוצאה היא: הוצאות משפטיות יקרות).

הדו"ח הזה כתוב בגובה העיניים, בדרך שבה תגלה בעצמך כיצד להמנע מהטעויות של רוב רוכשי הדירות כדי שגם אתה תוכל לרכוש דירה באופן שבו תרגיש בטוח וכמובן באופן שבו לא תפסיד כסף!

ישנם 7 כללי זהב שחשוב להקפיד ולעשות בדרך לרכישת דירה, שהם בבחינת עשה ואל תעשה. שכן אם לא תקפיד עליהם, תעשה טעויות שטומנות בחובן תוצאות כספיות גדולות. אולם חשוב שתדע שאם כן תעשה את הדברים באופן הנכון באמצעות ארגז הכלים הניתן לך בדו"ח הזה, תמנע מטעויות ותחסוך לעצמך כסף ולא מעט כאב ראש.

כתבתי את הדו"ח הזה בעיקר על בסיס נסיוני האישי כעו"ד המלווה עסקאות רבות בהם טיפלתי וליוויתי באופן אישי וצמוד רוכשי ומוכרי דירות. קריאת הדו"ח ויישומו יעזרו לך לחסוך כסף ויסייעו לך בדרך לרכישת דירה בדרך יעילה ובטוחה!

מצאת דירה יד שניה לקניה?

החלטת לרכוש דירה, התחלת לחפש בלוח יד 2 , התקשרת, קבעת, התרוצצת בין הדירות השונות והנה נמצאה הדירה שאתה רוצה לקנות.
הדירה נראית טוב, בדיוק מה שחיפשת – גם המחיר. אפילו הצלחת להוריד את המחיר ב – 20,000 ₪ פחות !
עכשיו אתה רוצה לוודא שהדירה שלך. אתה לא בטוח אם אפשר לסמוך על המילה של המוכר, מה גם שהמוכר לוחץ עליך לחתום לו על "פתק" שבו רשומות כל ההסכמות שסיכמתם ביניכם, למשל, המחיר, תאריך הפינוי וכד'… המוכר משכנע אותך לחתום על הפתק הזה כדי "לשמור" לך על הדירה מקונה פוטנציאלי אחר "שיחטוף" לך את הדירה.
נכון, אנחנו בשוק של מוכרים, ז.א., יש מעט דירות למכירה והרבה קונים, כך שהמוכרים יכולים לבקש את המחיר שהם רוצים ולהתנות את העסקה בכל מיני תנאים שמתאימים להם.
המוכר בעצם משכנע אותך לחתום איתו על זכרון דברים קצר בדיוק כמו זכרון דברים שעושים לפני שרוכשים מכונית יד שניה.

מה אתה אמור לעשות?

בדיוק זו נקודת הזמן שבה רוכשי דירות בין אם הם חותמים על זכרון דברים ובין אם לאו מתחילים לעשות טעויות שיכולות לעלות להם הרבה מאוד כסף!
אז הנה הכללים שיעזרו לך – לקרוא ולשמור !

כלל מס' 1 : הסכם זכרון דברים – לחתום או לא לחתום? זו השאלה!

דע, זכרון דברים הוא חוזה מכר לכל דבר. כמעט כל פעם שהגיע לדלתו של בית המשפט מקרה שבו נחתם זכרון דברים שאחד הצדדים בקש לבטלו, בית משפט הכריע שמדובר בהסכם מכר לכל דבר. כלומר, שהוא תקף ושיש לכבדו!

הסכם זכרון דברים בעסקת מקרקעין, הוא הסכם מכר לכל דבר ועניין כל עוד קיימים בו האלמנטים המרכיבים הסכם מכר – למשל, זיהוי הדירה והצדדים, המחיר, דרך התשלום, תאריך הפינוי ועוד… הרי שהסכם זה עונה על דרישת הכתב הנדרשת במכירת מקרקעין בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין ועל כן מדובר בהסכם מחיייב.
זו הסיבה שאני אף פעם לא ממליצה ללקוחות שלי לחתום על הסכם זכרון דברים.

בד"כ זכרון דברים הוא לא הסכם שמתאים וטוב לקונה. שכן, אם הקונה עדיין לא עשה את כל הבדיקות שעליו לעשות, ואין הוא יודע אם הדירה טובה וכשירה לרכישה, הרי שביטולו של זכרון הדברים מחייב בפיצויים וביטולו יכול לעלות לך הרבה מאוד כסף! אז כדי לחסוך בכסף – כדאי שלא לחתום על זכרון דברים!
רק אם יש לך עורך דין לצדך, והוא זה שמנסח עבורך את הסכם זכרון הדברים בדרך כזו שתגן עליך, רק אז, תלוי בתנאים המוסכמים כמובן, יהיה נכון עבורך לחתום על הסכם זכרון דברים.

כלל מס' 2 : בדוק את המוכר

מדי שנה נעקצים עשרות אנשים בעסקות מקרקעין מזוייפות. אני רק מניחה שאתה לא רוצה להגיע למקום הזה ולסיטואציה הזו שיכולה לגרום לך לגור ברחוב. יהיה חכם ונבון מצדך לעשות בדיקה של המוכר ולהכיר אותו טוב יותר. מה זאת אומרת להכיר?

אתה לא חייב להיות חבר שלו, אבל כן כדאי יהיה ליצור קשר סימפטי ולשאול שאלות כגון, היכן הוא עובד, כמה ילדים, איפה הם לומדים, כמה שנים הוא מתגורר בדירה, ועוד.
בשלב השני, מומלץ לבדוק עם השכנים האם מדובר במוכר הזה שמציג את עצמו כבעליה של הדירה. מאוד פשוט, כל מה שצריך זה רק לשאול אם הם מכירים אותו.
תכף נגיע לכלל נוסף שקשור לשכנים, אבל נחזור שוב למוכר.

אתה חייב לסמוך רק על עצמך – גם אם המוכר אומר לך שהדירה "נקיה" מכל מיני שעבודים הרי שאין לך דרך לדעת זאת עד אשר לא תעשה את הבדיקה הזו בעצמך.
וכמובן, זו לא בדיקה שאתה יודע לעשות בעצמך, שכן בדיקות משפטיות של הדירה, הן בדיקות שעו"ד מומחה בנדל"ן יודע לבצע ויודע לדעת את ההשלכות שלהן.
כן חשוב שתדע שישנן לא מעט בדיקות שצריך לעשות כדי לבדוק אם הדירה אכן "נקיה" וכאן עליך להיעזר באשת מקצוע שהיא המפתח להצלחתה של העסקה, עו"ד שהמומחיות שלה היא מקרקעין.

לכן, בשלב הראשוני הזה עליך להעזר בעו"ד שלך שיודעת לעשות את הבדיקות האלה ולתת לך עצה וייעוץ באם הדירה הזו אכן טובה עבורך לרכישה מבחינה משפטית.
בנוסף, כדאי להתייעץ עם מהנדס מטעמך, שיבדוק את הדירה שאין בה ליקויים ופגמים שיכולים לעלות לך הרבה מאוד כסף שכן ייתכן שיש בדירה פגמים שהמוכר מסתיר אותם ממך בשלב הראשוני שבו ביקרת בדירה לראשונה.

לחסוך בתשלום לאנשי מקצוע מטעמך שיבדקו את הדירה וייתנו לך תשובה מקצועית אודות כשירותה עלול לעלות לך הרבה כסף אחרי שתרכוש את הדירה.

כלל מס' 3: בדוק את המחיר הנכון של הדירה

היום, יותר מתמיד, קל לבדוק את המחיר הריאלי של הדירה בה אתה חפץ ולבדוק האם המחיר שלה הוא אכן מחיר השוק.
יש נטיה למחירי הדירות להיות גבוהים יותר מהמחיר הריאלי שלהם, כלומר, גבוהים יותר ממה שנמכרו דירות דומות, ברחוב ובשכונה שבה מוצעת הדירה למכירה.
היום לא חובה לשכור את שירותיו של שמאי רק בשביל לדעת את המחיר של הדירה, למרות שאני ממליצה להעזר בשמאי פרטי במיוחד אם אתה מתכוון ליטול משכנתא. ובכל זאת, היום זה אפשרי ובחינם לדעת מחירים אמיתים של דירות דרך האינטרנט, באמצעות לינק לאתר של רשות המיסים

כל שעליך לעשות הוא להכניס פרטים של גוש וחלקה (הפרטים המזהים של הנכס) ותקבל תוצאות אמת של דיווחים אודות דירות שנמכרו באיזור שבו מצוי אותו גוש וחלקה.

מדוע דווקא ברשות המיסים מגלים את המידע הזה ומדוע המידע הזה עדכני? כאשר נמכרת דירה בישראל, חובה על המוכר לדווח לרשות המיסים על מכירתה ולהודיע על כך באמצעות מילוי טפסי הצהרה מיוחדים כאשר בהצהרה הזו מצויין מחיר המכירה. חוץ מזה שזו חובה לשלם מיסים (מס רכישה/מס שבח) הרי שמבלי לדווח לרשות המיסים על המכירה וגם על הרכישה, הרוכש לא יוכל לעולם להעביר את הזכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין על שמו. שכן האישורים הללו קריטים לרישום הזכויות ע"ש הרוכש בסופה של העסקה!
לכן, כלי זה הוא כלי אמיתי שיכול לעזור לך לדעת את המחיר האמיתי של הדירות באיזור שבו אתה רוצה לרכוש, ויעזור לך לחסוך כסף!

כלל מס' 4 : ליקויים בדירה יד 2

נמשיך את הסיפור שלנו … ראית את הדירה פעם אחת ולאחר שמצאה חן בעיניך יצרת קשר עם המוכר על מנת לראות את הדירה פעם נוספת וזאת לפני שתסגור איתו על עסקה. בוא נגיד שגם בדקת את מחיר הדירה ונראה לך שזו הדירה שסוף סוף תקנה.

אפילו שאלת את המוכר אם יש רטיבות כי לא ראית בעצמך, ונראה שכל המערכות בבית עובדות שכן ניסית בעצמך ובדקת שהמים זורמים והחשמל עובד.
שאלת השאלות היא, איך יודעים אם יש ליקויים בדירה, כאלה שעלולים לעלות לך הרבה מאוד כסף אחרי שתקבל את המפתח?
נכון מאוד! לבד לא תוכל לדעת.

אני מציעה לשאול שוב את השכנים – כן, הם מקור מצויין לקבלת מידע! ולבדוק איתם. שכן אם ישנן בעיות כלשהן, השכנים ישמחו לספר לך עליהן ועל הדרך יתלוננו קצת על מה שקורה בבניין.

הדרך הטובה ביותר היא להזמין מהנדס בניין מטעמך, שיבדוק את הדירה ואף יתן לך דו"ח כתוב ומסודר אודות מצבה הפיזי וההנדסי של הדירה.
כדאי שתדע שלמוכר יש חובה להתנהל בתום לב במשא ומתן עמך ולגלות לך את כל אשר ידוע לו על פגמים נסתרים בדירה במידה ויש. החובה הזו אמורה לבוא לידי ביטוי בהסכם המכר שיערוך עבורך עורך הדין מטעמך. במיוחד כאשר דירה יד 2 היא דירה שנמכרת AS IS – כלומר, מה שאתה רואה זה מה שאתה קונה. כדאי מאוד לבדוק מעבר למה שאתה רואה, כפי שהמלצתי לעיל, להיעזר באיש מקצוע.

כלל 5: בחר לך עו"ד מומחה בתחום המקרקעין

משום מה, עסקת נדל"ן נתפסת אצל מרבית עורכי הדין כעסקה פשוטה שכל עורך דין שאינו בקיא בתחום יכול לעשות.
ישנם רוכשי דירות שחושבים שאם השכן שלהם או בן אחותם הוא עו"ד מבריק בתחום הפלילי ויש לו משרד מאוד מצליח, אז הוא יכול לעזור לייצג אותם ולהגן עליהם בהסכם רכישת הדירה.

זה לא מדוייק. שכן, עסקת נדל"ן דורשת מומחיות, בקיאות וניסיון בפרקטיקה שהיא ייחודית לעסקאות מקרקעין. עורכי דין שמומחיותם אינה נדל"ן – פשוט לא מכירים ובקיאים בפרקטיקה ואין להם את הנסיון הדרוש כדי לסייע לך.

באשר לי, אני בחרתי מזמן להתמקד בתחום הנדל"ן והחוזים, ובמשך השנים המשכתי להתמקד והשתתפתי בהשתלמויות רבות בתחום דיני המקרקעין מטעם לשכת עורכי הדין, כל זאת כדי למקד את הידע שלי ולתת את השירות המקצועי ביותר עבור הלקוחות שלי כדי שהם ירגישו בטוחים.

כדאי מאוד לשכור את שירותיו של עו"ד העוסקת בנדל"ן ושיש לה ניסיון בעסקאות נדל"ן למגורים, שתהיה זמינה עבורכם ושתדע במהירות וביעילות לסייע לכם בעסקה.
הנה שאלה ששואלים אותי הרבה: האם כדאי לקחת עו"ד משותף לרוכש ולמוכר כדי לחסוך בהוצאות תשלום שכ"ט עו"ד?

על אף שהחוק מאפשר זאת ויש לא מעט עורכי דין שבפרקטיקה עושים זאת, אני תמיד מציעה שלכל צד יהיה עו"ד מטעמו שכן רק הוא יכול להגן על האינטרסים שלך ולשמור עליך ב- 100% שכן לא פעם בעסקאות מקרקעין יש ניגודי אינטרסים בין שני צדדים וחלילה והעסקה בינך לבין הצד השני לא צלחה, עורך הדין המשותף לא יוכל להעיד לטובת אף אחד מהצדדים.
לכן, כדאי מאוד שיהיה לך ייצוג עצמאי של עו"ד מטעמך, מוזמן ליצור עמי קשר כאן.

במקרה הזה, אני לא אציע לך לחסוך כסף בעלויות משפטיות אלא לשלם לעו"ד מטעמך שהיא מומחית במקרקעין כדי לחסוך כסף רב בהוצאות משפטיות שעלולות לצוץ אם העסקה לא תסתיים בשלום.

כלל מס' 6 : מתווך – כן או לא?

אז עכשיו, שלצדך עו"ד מצויינת ולאחר שבדקת את הדירה באמצעות מהנדס, יכול מאוד להיות שהדירה לא ממש טובה עבורך מסיבות משפטיות ותכנוניות, החלטת להמשיך למצוא דירה אחרת שתתאים לך יותר ותשתלם לך יותר.

רק שהדירה השניה, למעשה, אחרי אינספור חיפושים היא דירה המוצעת למכירה באמצעות מתווך. כלומר, זו דירה שיש עליה בלעדיות של מתווך מסויים שידרוש עליה דמי תווך היה ותחליט לרכוש אותה. אז אם החלטת לעבוד עם מתווך כדי מאוד שתדע שני דברים חשובים:

  1. מתווך הוא לא רק אדם שמראה דירות. מתווך מחויב כלפי הלקוח שלו לנהוג בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת וחייב למסור לך את כל המידע שיש לו בנוגע לנכס.
  2. על פי החוק, המתווך חייב באופן פעיל ומיוזמתו לנקוט באמצעים ראויים לקבל מידע מהותי אודות הנכס שאתה רוכש.

בכל מקרה שבו החלטת לעבוד עם מתווך בין אם התיווך חל רק על הצד השני, כדאי ורצוי לחתום על הסכם תיווך שבו מצויין שאין תשלום ובכך לחייב את המתווך לנהוג כלפיך בהתאם לחוק.
חשוב לעבוד עם מתווך מקצוען, לשלם לו את מה שהוא מבקש כדי שיקדם את העסקה לטובתכם.

כלל מס' 7: תכנון, תכנון, תכנון

אז כמו כל דבר בחיים הקשור להשגת מטרה, או יצירת פרוייקט וגם ככל שמדובר ברכישת דירה, חובה לתכנן מראש את העסקה.
מצאת דירה? נהדר!

עכשיו, קח דף ועט (או טאבלט…) והתחל לכתוב בדיוק את כל ההוצאות הצפויות לך בתהליך רכישת הדירה, על מנת שתוכל להערך מראש ולדעת את העלות הסופית של הרכישה.
יש כל כך הרבה הוצאות שבקלות ניתן להיסחף אליהן ולכן כדי שתדע להבחין מה אתה חייב לשלם ועל מה אפשר לוותר ובמיוחד כיצד ניתן לתכנן מראש.

יש כל מיני "שואבי כסף", אגרות, היטלים ומיסים שונים שאתה לא מודע אליהם בשלב הזה, ולכן צריך לתכנן את הכל יחד עם אנשי המקצוע שבחרת לעבוד איתם ובכך להבין מה תהיה עלות הרכישה האמיתית של הדירה.

מומלץ להיערך מראש ולכן עליך לקחת בחשבון את כל ההוצאות הבאות:

  • מס רכישה
  • שכ"ט מתווך
  • שכ"ט עו"ד
  • עלות חברת בדק בית /מהנדס
  • עלות שמאי
  • עלות יועץ משכנתא – עלויות משכנתא לרבות אגרות רישום שונות
  • עלויות שיפוצים
  • אגרות רישום
  • ועוד אגרות שייתכן ולא מניתי…

לסיכום:

דו"ח מיוחד זה חשף בפניך את כללי עשה ואל תעשה והכל בשביל שתמנע מטעויות שעלולות לעלות לך הרבה כסף והרבה כאב ראש. אני מאמינה שצבירת ידע גורמת לנו להיות בשליטה, שנותנת לנו בסופו של דבר תחושה של בטחון ולכן המידע הזה נחוץ לכל מי שאינו בקיא בתהליך של רכישת דירה.
אני מקוה שדו"ח זה ענה על ציפייתך ועזר לך ללמוד דבר אחד או שניים שיחסוך לך כסף לפני רכישת דירה.

אני מזמינה אותך לתאם איתי פגישה לקבלת ייעוץ לפני רכישה או מכירה דירה/בית.
בטל': 077-5016272 וגם 052-2471704 או למלא את פרטייך כאן ואצור עמך קשר בהקדם.

להתייעצות באיזור ירושלים השאר פרטים בטופס

עורכת דין אודליה שוהם תיצור איתך קשר באופן ישיר ובהקדם

Please leave this field empty.

פרטי התקשרות: